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【特別レポート】不動産購入記

第三十八話:中古物件の不動産投資セミナー2

第二部は松田淳さんのセミナーです。
松田さんのことはこちらで紹介している本を読んで事前に知っていたので、何となくセミナー内容は分かっていたのですが、本には書けないような内容もあるのかなと思い、楽しみに参加しました。松田さんが考える物件購入金額&利回りの基準ポイントは

①現金200万円の戸建てを購入して、5万円で賃貸(利回り30%)あるいは500万円で売却

②現金500万円のアパートを購入して、毎月20万円で賃貸(利回り48%)

が基本的なラインで、①と②を繰り返して資産規模を膨らましていく感じです。

そういった中で「とにかく安く購入すること」が一番のポイントとのこと。
一般市場であれば専任の売主が多い不動産ジャパンがおススメで、お知らせメールで自動化したりすることで物件チェックを効率的に行うことが大事。

競売市場であれば、都市部を外して地方をチェックしていき、支部別の落札率などもチェック。市街化区域よりも人気が出にくい市街化調整区域のエリア物件や、不動産鑑定士がボロクソに評価しているような物件/残置物アリの全空アパートなどが狙い目のようです。簡単に言うと、パッと見てあまり人気ない(競争が激しくない)ような物件ということですね。

特に不動産鑑定士の評価については、A不動産鑑定士から見ると「良い、今のままで十分に使える」という評価の物件でも、B不動産鑑定士から見ると「あまり良くない、大規模なリフォームが必要」という評価になったり、その人のクセや個人的な見方などによってかなり評価書の記述の影響があるみたいです。狙い目はもちろんB不動産鑑定士のようなマイナス評価の物件ですね。その中から、マイナス評価されているものの、実はそこまで程度は悪くないという物件に対して入札するっていう感じです。あとは単純に大量に申し立てがある場合は人気がばらけたりもするようです。

次に、安く購入した物件を「いかに安くリフォームをできるか」も大事なポイントです。松田さんは平成築の物件でセルフリフォームである程度修復できる物件を勧めています。やはりそれより築年数が古い物件だと、セルフリフォームだけでは中々難しいみたいですね。ただ築年数が古くても、数年前に水回りのリフォームが行われた物件とかであればOKだと思います。あとは競売物件の見極め方なんかもセミナーで喋っておられました。

現金200万円レベルであれば、頑張れば1年~2年で貯まると思うので、これぐらいから不動産投資ができると考えるとホント気軽に取り組めますよね。「不動産投資」への見方って、まだまだ数千万~数億単位の物件をローンで購入するっていう見方が巷では一般的だと思うので、こういった借金をせずに(なるべく借金を抑えて)、精神的にゆとりを持ちながら行う「気軽な不動産投資」っていうのがもっと広まればイイなと個人的には思います。

第三十九話:―

第三十七話:中古物件の不動産投資セミナー1

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