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【特別レポート】不動産購入記

第三十七話:中古物件の不動産投資セミナー1

今日は、都内某所にて行われたイベントに参加。

セミナー自体は2部編成+講師同士の対談という形で3部構成のイベントでした。もともと第2部の松田淳さんのセミナーを聞いてみたいと思ったので参加したのですが、第1部の和歌山県の不動産投資家「もっさん」という方のセミナーが衝撃的でした。

この時初めて「もっさん」という不動産投資家がいることを知ったのですが、感想を一言で言うと「こんなボロボロ物件でも買ってる人がいるんや・・・」という感じです。古くてボロくて難ありの事故モノや、傾き/シロアリ/雨漏りの3難物件なども好んで(!?)購入しています。投資スタイルとしては、そういう誰も買わない見向きもしない物件を、本当に安く(数十万・数百万レベル)で購入し、安くリフォーム後に相場賃料よりも安く貸し出すという手法。

その安くリフォームというのもできる限り現状使用できるものは使用し、なるだけ費用は掛けないようにすることというのが基本的な考えです。「誰も見向きもしないボロ物件を購入する」というのは、多くの投資家さんがやっているのですが、そのボロ物件度合いがハンパじゃないですね。。。

また、入居付に関する考え方として、仲介の営業マンは「お客さん」であると。キツイ条件もできるだけ飲み、さらに安いラインをお知らせしお礼もきっちりすることで「この大家はある程度融通が利くし、決めてくれる」という印象を抱かせることが大事ということです。
にしてもこんなやり方もあるんやな~という感じでした。

【第一部のポイント】
・物件の「難」は複数重なっていることがベスト(!?)
・解決法と解決金額が分かっていればそれはリスクではない
・リスクを取るためにきちんと値切る事
・不動産屋に迷惑にならない範囲で値切る(2~3割ぐらい)
・買主・売主の希望金額の間に落ち着くので最初は安い目の金額で買付
・指値だけをスッパリ伝えるのも手
・設備はできるだけつけない
・最低家賃帯では設備よりも生活コストが安い環境がグッド
・使用できるものはできるだけ継続して使用する
・仲介営業マンと仲良くなることが肝心

次回は第二部の松田さんのセミナーについて書きます。

第三十八話:中古物件の不動産投資セミナー2

第三十六話:もっと費用を掛けちゃう!?

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